থমকে আছে ভবন নির্মাণ, আশা জাগাচ্ছে ড্যাপের সংশোধন

অবকাঠামো তথা নির্মাণ খাতের প্রধান প্রধান উপকরণের দাম কমতির দিকে। কিছুদিন আগেও যেগুলো ছিল ধরাছোঁয়ার বাইরে। কেন দাম কমেছে— জানতে চাইলে সংশ্লিষ্টরা বলছেন, এ খাতের কার্যক্রমে ধীরগতির কারণে রড-সিমেন্টসহ বিভিন্ন উপকরণের চাহিদা কমেছে। ফলে দেশের বাজারে এসব পণ্যের উৎপাদন ও দাম দুটিই কমেছে।
তাদের মন্তব্য, রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) সর্বশেষ প্রণীত বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনার (ড্যাপ) কারণে নতুন করে ভবন নির্মাণের কাজ থমকে গেছে। এ কারণে নির্মাণ সামগ্রীর মূল্য কমলেও সেদিকে ভ্রুক্ষেপ নেই জমির মালিকদের। তবে আশার কথা হলো, নতুন করে সংশোধন হতে যাচ্ছে ড্যাপ। ফলে রাজধানীর ভবনগুলোর উচ্চতা, আয়তন ও ইউনিট বাড়বে। ইতোমধ্যে এ সংক্রান্ত কাজ অনেকটা গুছিয়ে আনা হয়েছে। চলতি মাসেই ড্যাপের নতুন সংশোধনীর অনুমোদন দেওয়া হতে পারে।
যদিও বিষয়টি ‘জনস্বার্থ না দেখে একটি শ্রেণিকে বিশেষ সুবিধা দিতে’ নতুন করে ড্যাপের সংশোধনী আনা হচ্ছে— অভিযোগ এ খাতের বিশেষজ্ঞদের।
রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) সর্বশেষ প্রণীত বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনার (ড্যাপ) কারণে নতুন করে ভবন নির্মাণের কাজ থমকে গেছে। এ কারণে নির্মাণ সামগ্রীর মূল্য কমলেও সেদিকে ভ্রুক্ষেপ নেই জমির মালিকদের। তবে আশার কথা হলো, নতুন করে সংশোধন হতে যাচ্ছে ড্যাপ। ফলে রাজধানীর ভবনগুলোর উচ্চতা, আয়তন ও ইউনিট বাড়বে। ইতোমধ্যে এ সংক্রান্ত কাজ অনেকটা গুছিয়ে আনা হয়েছে। চলতি মাসেই ড্যাপের নতুন সংশোধনীর অনুমোদন দেওয়া হতে পারে
রাজউক সূত্রে জানা যায়, ড্যাপে জনঘনত্ব ও অন্যান্য নাগরিক সুযোগ-সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে ভবনের উচ্চতা বেঁধে দেওয়া হয়। এজন্য বিভিন্ন মহল, বিশেষ করে স্থপতি ও আবাসন ব্যবসায়ীরা বেঁকে বসেন। শুরু হয় ড্যাপের নানা সংশোধন। আগে প্রশস্ত রাস্তা না থাকলেও আট থেকে ১০ তলা পর্যন্ত ভবন করা যেত। কিন্তু গেজেট আকারে ড্যাপ প্রকাশ হওয়ার পর সেই সুযোগ বন্ধ করে দেওয়া হয়। অপ্রশস্ত রাস্তার ক্ষেত্রে চার থেকে পাঁচ তলা ভবন নির্মাণের বিধান রাখা হয়। ফলে জমির মালিক, হাউজিং প্রতিষ্ঠান, ডেভেলপারদের মধ্যে চরম অসন্তোষ দেখা দেয়। তারা বাণিজ্যিকভাবে বাড়ি ও ভবন নির্মাণ তুলনামূলক কমিয়ে দেন। বেড়ে যায় রাজধানীর ফ্ল্যাটগুলোর দাম। বাড়তে থাকে বাড়ি ভাড়াও। এ অবস্থায় আবাসন ব্যবসায়ী, জমির মালিকসহ সংশ্লিষ্টরা বারবার ড্যাপ সংশোধন নিয়ে চাপ দিতে থাকেন। যে কারণে রাজউক বাধ্য হয়ে ড্যাপ সংশোধনী আনতে যাচ্ছে।
আরও পড়ুন
মূলত, ড্যাপ নীতিমালার কারণে অন্য বছরগুলোর তুলনায় বিগত দুই বছরে রাজধানীতে নতুন করে ভবন নির্মাণের সংখ্যা কমার বিষয়টি স্বীকার করেছেন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি মো. ওয়াহিদুজ্জামান।
ড্যাপের বর্তমান নীতিমালা অনুযায়ী, ১২ থেকে ১৬ ফুট পর্যন্ত প্রশস্ত রাস্তার পাশে ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) ধরা আছে ১.৭৫ অর্থাৎ এমন প্রশস্ত রাস্তার পাশে পাঁচ কাঠার প্লটে পার্কিংসহ পাঁচ তলা ভবন নির্মাণ করা যাবে। ছয় থেকে আট ফুট প্রশস্ত রাস্তার পাশে ফ্লোর এরিয়া রেশিও ধরা হয়েছে ১.২৫। আট থেকে ১২ ফুট প্রশস্তের রাস্তার রেশিও ১.৫, ১৬ থেকে ২০ ফুট প্রশস্ত রাস্তার রেশিও ২, ২০ ফুটের বেশি রাস্তার রেশিও ২.৫, ৩০ ফুটের বেশি রাস্তার রেশিও ৩, ৪০ থেকে ৬০ ফুট রাস্তার রেশিও ৩.৫ থেকে ৩.৭৫ ধরা হয়েছে। ফলে পাঁচ কাঠার একটি জমিতে আগে আট থেকে ১০ তলার নকশা পাওয়া গেলেও এখন পাওয়া যাচ্ছে পাঁচ তলার
তিনি বলেন, ড্যাপ বাস্তবায়ন হওয়ার পর থেকে জমির মালিকেরা বিল্ডিং করার জন্য আবাসন কোম্পানিগুলোকে জমি দিতে চাচ্ছেন না। তারা নিজেরাও বাড়ি বা ভবন নির্মাণ করছেন না। কারণ, ফ্লোর এরিয়া রেশিওর জন্য অনুমোদনের সময় ভবনের উচ্চতা কম দেওয়া হচ্ছে। এর সঙ্গে রয়েছে নানা শর্ত। যে কারণে আগে যেখানে ১০ তলা বিল্ডিং করা যেত সেখানে এখন পাওয়া যাচ্ছে পাঁচ তলার অনুমোদন। এসব কারণে ড্যাপ পাস হওয়ার পর থেকে রাজধানীতে ভবন নির্মাণের সংখ্যা কমে গেছে। নতুন করে ড্যাপ সংশোধন হলে ফের ভবন নির্মাণ শুরু হবে— এমন আশা প্রকাশ করেন ওয়াহিদুজ্জামান।

নাম প্রকাশ না করার শর্তে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) সংশ্লিষ্ট বিভাগের এক কর্মকর্তা বলেন, আগে ভবনের নকশা-পরিকল্পনার অনুমোদন নেওয়ার জন্য যে পরিমাণ আবেদন পড়ত তা এখন অনেক কমে গেছে। মূলত, ড্যাপে ভবনের উচ্চতাকেন্দ্রিক শর্ত কার্যকরের পর থেকে নতুন ভবন নির্মাণের সংখ্যা কমে যায়। বিষয়টি স্পেসিফিকভাবে বলা না গেলেও ধারণা করা যায়। আগে যেখানে বছরে ১০০ ভবনের আবেদন পড়ত, এখন সেই সংখ্যা ৬০ বা তারও কম। তবে, সেবাগ্রহীতাদের এমন সমস্যার কথা মাথায় রেখে সবার সঙ্গে কথা বলে ড্যাপ সংশোধনের পদক্ষেপ নেওয়া হয়েছে। আশা করা যায় খুব দ্রুত ড্যাপ সংশোধন হয়ে ভবনের উচ্চতাকেন্দ্রিক সমস্যা দূর হয়ে যাবে।
আগে যেখানে আট থেকে ১০ তলা করা যেত, এখন সেখানে পাঁচ তলা
রাজধানীসহ আশপাশের এলাকায় আগে প্রশস্ত রাস্তা না থাকলেও আট থেকে ১০ তলা পর্যন্ত ভবন করা যেত। কিন্তু ড্যাপের নতুন নীতিমালা অনুমোদনের পর এখন সেখানে করা যাচ্ছে চার থেকে পাঁচ তলা ভবন। এ কারণে স্বল্প প্রশস্তের রাস্তার পাশের জমির মালিকেরা ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছেন। অন্যদিকে, আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলো নতুন করে বাসা-ভবন নির্মাণের কাজ শুরু করছে না।

ড্যাপের বর্তমান নীতিমালা অনুযায়ী, ১২ থেকে ১৬ ফুট পর্যন্ত প্রশস্ত রাস্তার পাশে ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) ধরা আছে ১.৭৫ অর্থাৎ এমন প্রশস্ত রাস্তার পাশে পাঁচ কাঠার প্লটে পার্কিংসহ পাঁচ তলা ভবন নির্মাণ করা যাবে। ছয় থেকে আট ফুট প্রশস্ত রাস্তার পাশে ফ্লোর এরিয়া রেশিও ধরা হয়েছে ১.২৫। আট থেকে ১২ ফুট প্রশস্তের রাস্তার রেশিও ১.৫, ১৬ থেকে ২০ ফুট প্রশস্ত রাস্তার রেশিও ২, ২০ ফুটের বেশি রাস্তার রেশিও ২.৫, ৩০ ফুটের বেশি রাস্তার রেশিও ৩, ৪০ থেকে ৬০ ফুট রাস্তার রেশিও ৩.৫ থেকে ৩.৭৫ ধরা হয়েছে। ফলে পাঁচ কাঠার একটি জমিতে আগে আট থেকে ১০ তলার নকশা পাওয়া গেলেও এখন পাওয়া যাচ্ছে পাঁচ তলার।
আরও পড়ুন
ড্যাপের পরিষেবা বিবেচনায় ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) নির্ধারণ করা হয়েছে। যে এলাকার পরিষেবা উন্নত, সে এলাকায় ফ্লোর এরিয়া রেশিও বেশি। ঢাকার দুই সিটি কর্পোরেশন এলাকায় এ নিয়ম প্রযোজ্য। যেমন- নতুন ড্যাপ অনুযায়ী ঢাকা দক্ষিণ সিটি কর্পোরেশন এলাকার ধানমন্ডি, বাংলামোটর, শাহবাগ, পরীবাগ এলাকায় নতুন করে সুউচ্চ ভবন নির্মাণ করা যাবে। সেই সঙ্গে মালিবাগ, শান্তিবাগ, পশ্চিম রাজাবাজার, জিগাতলা, শুক্রাবাদ, গোড়ান, সিপাহিবাগ, দক্ষিণগাঁও, কদমতলী, সবুজবাগ, আনছারাবাদ, মধ্য বাসাবো এলাকায় পরিষেবার দিক বিবেচনা করে আগের চেয়ে কম উচ্চতার ভবনের অনুমোদন পাওয়া যাচ্ছে।
ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশনের অধীন এলাকা যেমন- গুলশান, বারিধারাসহ আরও কিছু এলাকায় সুউচ্চ আবাসিক ভবন নির্মাণের বিধান রাখা হয়েছে ড্যাপে। পাশাপাশি মেরুল বাড্ডা, রামপুরা, উলন, নিকেতন, মিরপুর- ১১, বাউনিয়া, কল্যাণপুর, পাইকপাড়া, নিকেতন, নয়াটোলা, মধুবাগ, খিলক্ষেত, কুড়িল, জোয়ারসাহারা, কালাচাঁদপুর, কড়াইল এলাকার নাগরিক পরিষেবা বিশ্লেষণ করে আগের চেয়ে কম উচ্চতার ভবন নির্মাণের শর্তজুড়ে দেওয়া হয়েছে। এসব কারণে ড্যাপ অনুমোদনের পর থেকে নতুন করে ভবন ও বাড়ি নির্মাণে আগ্রহ হারিয়েছে আবাসন কোম্পানি ও জমির মালিকেরা।

ভবন নির্মাণ কেন কমছে, যা বলছেন জমির মালিকেরা
ঢাকা শহরকে নতুন করে পরিকল্পিত নগরীতে পরিণত করার উদ্যোগ নেওয়া হয়েছিল ২০১০ সালে। সেজন্য প্রণয়ন করা হয় ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান বা বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা, সংক্ষেপে ড্যাপ। ১৯৫৩ সালের ‘টাউন ইমপ্রুভমেন্ট অ্যাক্ট’-এর আওতায় ২০১০ সালে ড্যাপ প্রণয়ন করা হয়। প্রথম ড্যাপের মেয়াদ ছিল ২০১৫ সাল পর্যন্ত। পরে তা বাড়ানো হয়।
২০১৫ সালের মার্চে সংশোধিত ড্যাপ প্রণয়নের কাজ শুরু করে রাজউক। ২০১৭ সালের ডিসেম্বরে ড্যাপ চূড়ান্ত করার কথা ছিল। সেই সময় কাজ শেষ না হওয়ায় ২০১৮ সালের ডিসেম্বর পর্যন্ত সময় বাড়ানো হয়। পরে দফায় দফায় সময় আরও বাড়ানো হয়। পরবর্তী সময়ে রাজউক নতুন ড্যাপ (২০২২-৩৫) তৈরি করে। ঢাকা মহানগরসহ আশপাশের এক হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকা নিয়ে এ মহাপরিকল্পনা করা হয়। ড্যাপ কার্যকর হওয়ার পর থেকে রাজধানীতে কমে যায় নতুন করে ভবন, বাড়ি নির্মাণ। মূলত আবাসন কোম্পানি ও জমির মালিকেরা নতুন ভবন নির্মাণ কমিয়ে দেন।
রাজধানীর বাড্ডায় পাঁচ কাঠা জমি আছে স্থানীয় বাসিন্দা হাবিবুর রহমান খানের। তিনি বলেন, আমার আরেকটি জায়গা ছিল যেখানে সাত তলা একটি ভবন রিয়েল এস্টেট কোম্পানির মাধ্যমে করেছিলাম। পরে পাঁচ কাঠার জায়গায় নিজেই বাড়ি তৈরির উদ্যোগ নিয়েছিলাম। এরই মধ্যে ড্যাপের নতুন নীতিমালা প্রণয়ন করা হয়। সেখানে জমির পরিমাণের ওপর এর উচ্চতা নির্ধারণ করে দেওয়া হয়। যে কারণে প্রস্তুতি ও উদ্যোগ থাকা সত্ত্বেও নতুন করে বাড়ি নির্মাণের কাজ করিনি।
‘আমার মতো শত শত জমির মালিক ড্যাপের কারণে গত দুই বছর ধরে নতুন করে ভবন নির্মাণ করছেন না। ড্যাপ যদি সংশোধন হয়, ভবন নির্মাণে উচ্চতা-আয়তন নিয়ে বাধা না থাকে, তাহলে অনেকে বাড়ির কাজ নতুন করে শুরু করবেন।’
আরও পড়ুন
ঢাকা শহরের ভূমির মালিকদের সমন্বয়ক ড. দেওয়ান এম এ সাজ্জাদ হোসেন বলেন, ড্যাপে ঢাকা শহরের মাত্র ২০ শতাংশ এলাকাকে ‘পরিকল্পিত এরিয়া’ হিসেবে দেখানো হয়েছে। সেখানে সুউচ্চ ভবন নির্মাণের ব্যবস্থা রাখা হয়েছে। অবশিষ্ট ৮০ শতাংশ এলাকাকে ‘অপরিকল্পিত এরিয়া’ ট্যাগ দিয়ে ভবনের উচ্চতা ও আয়তন হ্রাস করে দেওয়া হয়েছে। যেন ঢাকা শহরের প্রকৃত ভূমির মালিকেরা কোনোভাবে ভবন নির্মাণ করতে না পারেন। যে কারণে জমির মালিকেরা নতুন করে ভবন-বাড়ি নির্মাণ বন্ধ রেখেছেন।
‘ড্যাপ সংশোধন হলে জমির মালিকেরা বাড়ি নির্মাণ করবেন। আগের বছরগুলোতে ঢাকাসহ আশপাশের এলাকায় যে পরিমাণ নতুন ভবন-বাড়ি নির্মাণ হয়েছে, গত দুই বছরে সেই সংখ্যা অনেক কমে গেছে। নিজেদের লস হবে জেনে নতুন করে ভবন নির্মাণ থেকে আমরা বিরত আছি।’

রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি মো. ওয়াহিদুজ্জামান বলেন, বর্তমানে নির্মাণ সামগ্রীর দাম কম থাকলেও আবাসন কোম্পানিগুলো ভবন নির্মাণের কাজ করছে না। ড্যাপে ভবনের আয়তন-উচ্চতা ঠিক করে দেওয়ার পর রিয়েল এস্টেট, হাউজিং কোম্পানিগুলো নতুন ভবন নির্মাণ করা একেবারে কমিয়ে দিয়েছে। যে কারণে ফ্ল্যাট কেনায় মানুষের চাহিদা থাকলেও নতুন করে ফ্ল্যাট নির্মাণের সংখ্যা কমেছে। আমরাও চাই দ্রুত ড্যাপ সংশোধন হোক। উচ্চতা ও আয়তনকেন্দ্রিক আর কোনো বাধা না থাকুক। এতে করে আবাসন সমস্যা দূর হবে, তুলনামূলকভাবে কমবে ফ্ল্যাটের দাম।
যা বলছেন সংশ্লিষ্টরা
এ বিষয়ে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) চেয়ারম্যান মেজর জেনারেল (অবসরপ্রাপ্ত) সিদ্দিকুর রহমান সরকার বলেন, আমরা সংশ্লিষ্ট সবার সঙ্গে কথা বলেছি। তাদের মতামত নিয়েছি। তাদের দাবি এবং সার্বিক দিক বিবেচনা করে ড্যাপ সংশোধন হচ্ছে। খুব শিগগিরই এটি কার্যকর হবে। তখন আর ভবনের উচ্চতা ও আয়তনকেন্দ্রিক কোনো সমস্যা বা জটিলতা থাকবে না।
আরও পড়ুন
‘এর আগে আমরা সাধারণ মানুষের মতামত চেয়েছি, বিশেষজ্ঞদের মতামত নেওয়া হয়েছে। সবমিলিয়ে আগামী কিছুদিনের মধ্যেই ড্যাপ সংশোধন কার্যকর হবে।’
বিষয়টির সমালোচনা করে ইনস্টিটিউট ফর প্ল্যানিং অ্যান্ড ডেভেলপমেন্টের (আইপিডি) পরিচালক অধ্যাপক আদিল মুহাম্মদ খান বলেন, ড্যাপে প্রস্তাবিত সংশোধনীসমূহ ঢাকা শহরের বাসযোগ্যতাকে আরও ঝুঁকির মধ্যে ফেলবে। বাসযোগ্যতার বিষয়টি বিবেচনা না করে ড্যাপ সংশোধন নিয়ে রাজউকের এত তড়িঘড়ি দেখে মনে হচ্ছে, তারা মূলত আবাসন কোম্পানিগুলোকে সুবিধা দিতে চায়। জনস্বার্থ না দেখে একটি শ্রেণিকে সুবিধা দেওয়াই তাদের লক্ষ্য।
‘ঢাকাকে বিকেন্দ্রীকরণ করতে হলে দেশের সব অঞ্চলের পরিকল্পনা প্রণয়ন ও বাস্তবায়ন করতে হবে। কেবল বহুতল ভবন নির্মাণের মাধ্যমে ঢাকার আবাসন সমস্যার সমাধান সম্ভব নয়।’
এএসএস/এমজে