সংশোধিত ড্যাপে ভবনের ফ্লোর এরিয়া রেশিও নিয়ে যা বলা হয়েছে

রাজধানী ঢাকার সমস্যা কমিয়ে পরিকল্পিত শহর গড়ার লক্ষ্যে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) গেজেট আকারে প্রকাশিত হয়েছিল গত বছরের আগস্টে। সেখানে রাস্তার প্রশস্ততা যতটুকু, ভবনের ব্যবহারযোগ্য স্পেসের পরিমাণও সেই অনুপাতে হওয়ার কথা উল্লেখ করা হয়।

আগে প্রশস্ত রাস্তা না থাকলেও ৮/১০ তলা ভবন নির্মাণ করা যেত। কিন্তু পরে ড্যাপে সেই সুযোগ বন্ধ করে দেওয়া হয়েছিল। অপ্রশস্ত রাস্তার ক্ষেত্রে ৪/৫ তলা ভবন নির্মাণের বিধান রাখা হয়। এতে জমির মালিক, হাউজিং প্রতিষ্ঠান ও ডেভেলপারদের মধ্যে চরম অসন্তোষ দেখা দেয়।

তবে সেই জায়গা থেকে সরে এসেছে রাজউক। প্রভাবশালী হাউজিং ও ডেভেলপারদের চাপে রাস্তার প্রশস্ততা সাপেক্ষে ভবনের উচ্চতা নির্ধারণের জায়গা থেকে সরে এসেছে তারা। আগামী তিন বছরের জন্য আবাসন প্রকল্পে ভবনের উচ্চতায় ছাড় দেওয়া হচ্ছে। ইতোমধ্যে সরকারের পক্ষ থেকে ঢাকার বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) সংশোধন হয়েছে। যা গত ২৪ সেপ্টেম্বর গেজেট আকারে প্রকাশ করা হয়েছে।

গেজেট আকারে প্রকাশিত হওয়া সংশোধিত ড্যাপে বলা হয়েছে, যেসব এলাকায় এলাকাভিত্তিক ফ্লোর এরিয়া (ফার) রেশিও ১.৫ এর কম, সেসব এলাকার ক্ষেত্রে এলাকাভিত্তিক ন্যূনতম ফার ১.৫ বিবেচনা করতে হবে। এছাড়া প্লট সংলগ্ন বিদ্যমান রাস্তা ন্যূনতম ৪.৮ মিটার হলে এই মান ২.০ বিবেচনা করতে হবে। 

এলাকাভিত্তিক ফার আবেদনকৃত জমি যে জনঘনত্ব ব্লকে অবস্থিত তার সংশ্লিষ্ট মান বিচ্ছিন্নভাবে ও অপরিকল্পিতভাবে গড়ে উঠা বাড্ডা, ডেমরা, খিলক্ষেত, উত্তরখান, দক্ষিণখান, রায়েরবাজার, সাভার ও কেরানীগঞ্জসহ অনুরূপ এলাকার ব্যক্তিমালিকানাধীন জমির সামনে ন্যূনতম ৩.৬৬ মিটার প্রশস্ত বিদ্যমান রাস্তা রয়েছে সেখানে ফার ২.০০ প্রযোজ্য হবে। পাশাপাশি ফার ২.০০ বা এর চেয়ে কম হলে আবেদনকারী ০.৫ ফার প্রণোদনা পাবে।

অন্যদিকে আগামী তিন বছরের জন্য সরকারি আবসান প্রকল্প এবং রাজউক কর্তৃক অনুমোদিত বেসরকারি আবাসন প্রকল্পগুলোতে আবেদনকারীদের নাগরিক সুবিধা (স্কুল, খেলার মাঠ, মসজিদ ইত্যাদি) দেওয়ার জন্য নির্ধারিত স্থান সংরক্ষণের কারণে অতিরিক্ত ০.৫ ফার প্রণোদনা প্রযোজ্য হবে।

সবশেষ গেজেট প্রকাশ হওয়ার আগে ড্যাপে যা বলা হয়েছিল

ড্যাপে ১২ থেকে ১৬ ফুট পর্যন্ত রাস্তার পাশে ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) ধরা হয়েছিল ১.৭৫, অর্থাৎ এমন প্রশস্ত রাস্তার পাশে পাঁচ কাঠার প্লটে পার্কিংসহ পাঁচতলা ভবন নির্মাণ করা যেত। একইভাবে প্লটের সামনে যতফুট রাস্তা আর কোন এলাকা সেটি হিসেব করে ফ্ল্যাটের উচ্চতা নির্ধারণ করে দেওয়া হয়েছিল আগের ড্যাপে। কিন্তু সংশোধিত ড্যাপে নতুন করে গ্যাজেট প্রকাশ হওয়ার পর ভবনের উচ্চতা কেন্দ্রীক বাধা আর রাখা হয়নি।

বর্তমান ড্যাপে আছে ভূমি পুনর্বিন্যাস, উন্নয়ন স্বত্ব, প্রতিস্থাপন পন্থা, ভূমি পুনঃউন্নয়ন, ট্রানজিটভিত্তিক উন্নয়ন, উন্নতিসাধন ফি, স্কুল জোনিং ও ডেনসিটি জোনিং। রাজউকের অন্তর্ভুক্ত এক হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকাকে মোট ৪৬৮টি ব্লকে ভাগ করা হয়েছে। সেখানে ঢাকাসহ আশপাশের এক হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকার দুই হাজার ১৯৮ কিলোমিটার জলাধার সিএস রেকর্ড অনুযায়ী উদ্ধার করে সচলের সুপারিশ করা আছে। একই সঙ্গে এসব এলাকাকে বিনোদন স্পটে পরিণত করারও সুযোগ সৃষ্টি করা হবে।

ডিটেল এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) পরিচালক আশরাফুল ইসলাম বলেন, প্রতি তিন বছর পরপর ড্যাপ রিভিউ করার সুযোগ আছে। সংশোধিত ড্যাপে ক্যাটাগরি অনুযায়ী ফ্লোর বাড়ানোর রেশিওতে প্রণোদনা দেওয়া হয়েছে। ফলে ক্যাটাগরি অনুযায়ী এখন ফ্লোর বাড়ানো যাবে।

এএসএস/কেএ